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在建工程抵押需要哪些條件

 一、根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定,在建工程抵押必須具備以下幾方面條件:

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金?!段鍶ǚā煩鎏ㄇ靶糯突Р壞糜迷誚üこ濤說惱裉峁┑1?,也不能為自己其它用途的債務進行擔保,而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保?!段鍶ǚā肥凳┖笤誚üこ痰盅嚎梢暈淥ㄖ擲嗌瓚ǖ盅?,對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內的土地,已經交納全部土地出讓金,并取得國有土地使用權證。

3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定,在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號,故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時,正在建造的在建工程抵押,還必須取得建設工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

二、如何確定在建工程抵押物的價值?

《擔保法》第三十五條規定抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。建設部、中國人民銀行、中國銀監會于20061月聯合下發的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》規定,房地產抵押價值由抵押當事人協商議定,或者由房地產估價機構進行評估。房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值。按照該《通知》及《擔保法》的有關要求,銀行在確定在建工程抵押物價值時,可委托房地產評估機構對擬抵押的在建工程進行評估,在評估的基礎上確定在建工程抵押物的市場公允價值。由于在建工程抵押尚有許多不確定因素,所以銀行在核定抵押物價值與實際可貸款額度的折率時應從緊把關,一般在建工程抵押折率應控制在60%以內。

三、在建工程抵押價值評估的評估范圍有哪些?

1、土地權屬

在建工程的土地權屬有兩種性質,四種情況,即以出讓方式取得的國有土地使用權;以租賃方式取得的土地使用權;以無償劃撥方式取得的國有土地使用權;集體所有制土地使用權。不同的權屬性質和情況,其抵押評估價值內涵和被評估在建工程即將發生的經濟行為是不完全相同的。

2、項目權屬

對在建房地產項目的抵押貸款評估,要查明委估房地產項目是否屬聯建項目或是否有參建單位,委托單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權。若委托單位是委估對象的主建單位,另有一個或兩個參建單位,則參建單位的價值不屬于委托單位所有,其價值不屬于委估房地產的抵押范圍;若委估房地產項目是聯建項目則委托單位對委估對象擁有的權利部分是多少?因此評估人員必須對上述情況進行充分的調查并把握,其中特別是要搞清楚項目公司的組成各方的權利狀況以及各方之間的經濟合同在法律上是否有效等等。評估人員只能對委托單位對委估房地產項目所實際擁有的權利部分進行抵押價值評估。

3、工程進度

在估價實務中,各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同,有的是剛剛完成了設計地坪以下的基礎工程(包括地下室結構部分);有的是剛剛完成了裙房的結構部分;有的已完成全部的結構封頂等等。大部分的項目,其裝修及設備安裝工程還沒有進行。對于上述不同的情況,評估時必須準確地把握在建工程項目的實際完成進度,即把握其已完成的實物工程量,對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設備,就不能納入在建房地產項目的評估范圍。因此在對在建工程進行抵押價值評估時,不能簡單地根據工程的實際投資進度來評估其價值。

4、銷售狀況

有些委估的房地產在建項目,已領有商品房預售許可證,并已預售了部分樓盤。評估抵押價值時,必須清楚地把握兩個問題,一是預售許可證所允許預售的樓層及其建筑面積,即可售部分;二是開發商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應的土地使用權價值從整個在建房地產項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權利已不屬于委托單位所有,委托人無權將其抵押。

四、在建工程抵押可能存在的風險:

1、在建工程合法性風險。

根據相關法律法規,抵押人必須已經取得在建工程占用土地的國有土地使用權,同時還必須已經獲得有關部門關于同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件。根據建設部《城市房地產抵押登記辦法》和《最高人民法院關于適用< 中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》,在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人,貸款人只能是金融機構(一般是銀行),貸款用途只能用于在建工程繼續建筑資金。

2、價值確定風險。

在建工程抵押權范圍僅限于設定抵押時已經建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內相應比例的土地使用權,而不包括登記后在建工程上繼續新增的層數和占用范圍外的土地使用權。

3、合同風險。

建設部《城市房地產抵押登記辦法》規定以在建工程抵押時,抵押合同還應當載明以下內容:

(1)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》三證的編號;

(2)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;

(3)已投入在建工程的工程款;

(4)施工進度及工程竣工日期;

(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同,很可能導致在建工程抵押合同無效。

 

 

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